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办公楼租赁市场基本术语

作者:上海郧华    来源:未知    发布时间:2019-12-27 18:05:35 

               办公楼租赁市场基本术语

租赁期限

通常,办公楼租赁中发展商要求客户签署至少2或3年为合约为租赁期限。空间较大客户可以与发展商商讨签署6或9年租赁协议,但在每个第3年年底按照市值更改租金。

续约

原有租赁期限到期前,客户可以向发展商争取再延长2或3年租赁期限,重新签署租赁协议,协议内容包括续约期限、新租金、以及对原有租赁合同到期后交接条款修正。

租金年增长率

在某些时候,发展商仅明确标识租赁期限内第1年或前2年租金,以后各年按照双方约定的租金增长百分比,进行逐年递增。

免租期

对于个别项目,发展商承诺客户在租赁期限内前若干月内免收租金,用于客户装修租赁办公室。免租期的时间长短由发展商与客户友好协商决定。

交接条件

通常,发展商提供的租赁协议将包含“交房标准”条款。每个项目的交房标准会有差异,但绝大多数甲级写字楼会提供地毯或架空地板、乳胶漆墙面、吊顶和照明光源。同时提供主要空调风管,但具体装修时延伸段需要租户承担。

虽然租户租赁了办公空间的设施设备,但考虑大厦整体建设标准和安防要求,发展商对于所有的机械和电气设备提供统一报修和维护。且不允许租户私自变更。

在租约结束时,开发商通常会保留要求承租方恢复原有装修的权利,承租方承担恢复原有装修的费用。

预租

在政策允许下,发展商会在项目交付前与承租方达成租赁意向。此时,承租方将能获得更优惠价格和更优惠租赁条件。越接近项目落成,发展商提供的优惠幅度将会减少或者取消。承租方需要承担发展商延期交楼的风险以及市场波动情况下租金下跌风险。

租 期:租写字楼一般必须要租至少一年以上,三年以下,如果考虑半年或者几个月的,只有极少数商务中心会做,而且多数面积都是很小、价格较高的。租期超过三年的,一般业主不会同意,或者是需要一定幅度的递增。

租 金:租写字楼的价格很多时候分为“含发票”与“不含发票”,“含发票”即是租金内已经包含租赁税发票,“不含发票”则反之。上海写字楼租赁市场租金普遍含发票,不含物业费,物业费由承租方承担。北京写字楼租赁市场则反之。

付款方式:押二付二或押三付一,写字楼的租赁一般是缴纳两个月的租金+两个月的管理费(有的不需要管理费保证金),也有部分大厦业主要求三个月租金+三个月管理费作为保证金的,如果提前退租一般是不退回的。签订合同时一般是缴纳两个月的租金+两个月的管理费+首个月的租金的费用。)物 业 费:物业费一般来说,20元以下的多数都是没有中央空调或者中央空调费另计的,20元以上的多为中央空调。管理费通常包含公共部分的水电,维修保养、清洁卫生、24小时保安服务等等。但也有不少大厦会将公摊费用独立于管理费。

空调开放时间和加时问题:写字楼的中央空调除少数是24小时供应外,大部分都是供应上班时间(多为周一至周五8:00-18:00,周六半天8:00-12:00,周日无),另外加班时需要支付一定的空调加时费。

停车位及停车费:一般分每小时计算、上班时间包月计算、24小时包月计算,一般车位需要找物业公司联系,与业主大多没有关系;还有的大厦分固定车位和非固定车位。

免租期/装修期:免租期一般是30-60天,有的业主不给免租期,有的给1个月,有的给两个月,这还是要视乎业主方而定。

租金递增:租赁期间的递增:一般租期超过二、三年以上的租赁期都会有不同程度的递增,一般是从第二年或者第三年开始递增逐年5%-8%,有个别的大厦连管理费也一起递增。

交房标准:普遍写字楼为标准交房:1)5-10公分网络架空地板、2)白墙、3)吊顶,租户装修时做完办公隔断,可以直接办公。

净高:净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。一般甲级写字楼的净高在2.7-2.8米。

得房率:是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比实用面积:是指套内建筑面积实际能


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