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购买有租赁关系的房屋时须注意的事项

作者:上海郧华    来源:未知    发布时间:2019-12-18 13:46:05 

现实生活中,不少人购房时只顾着考察价格、地段、周边环境等,往往会忽视一些隐藏的购房风险。今天,小编就带领大家了解一下购买有租赁关系的房屋时都有哪些需要关注的事项,又如何做好防范措施。

风险及注意事项

一、承租人的优先购买权

依据我国合同法规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前通知承租人,承租人享有同等条件下的优先购买权。所以,当发现购买的房屋有租赁事实存在时,需跟出卖人确认其已履行过通知义务且承租人已放弃该权利,放弃形式分为明示和默示两种:

1、承租人明确表示放弃该权利的;

2、出租人履行过通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的。

二、承租人的继续租赁权

依据我国相关法律规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。购买有租赁关系的房屋,即使办理了过户手续,取得了不动产所有权,也需要继续履行出卖人与原租赁人签订的合同。在购买此类房屋时,需审查原租赁合同约定的租期等影响房屋价值的重要信息,如剩余租期过长而不能满足用房需求的,就要慎重考虑,以免钱花了而不能入住。

三、租金及其他费用

购房时所签订的合同是买卖双方意思自治的体现,同样,租赁合同的条款也是由出租方与承租人约定的。购买有租赁关系的房屋时必须要认真审查原租赁合同的内容,避免把自己卷入前手的租赁纠纷当中。购买有租赁关系的房屋时,除了关注房屋座落、权证编号、面积、价格、付款与交付时间等必要的条款外,还应当将出卖人已收取的款项,包括保证金、押金等转移给买房人,如果有超期支付的租金,还应当就租金进行结算。另外,还必须关注出租人,即卖房人在租赁合同中是否会被追究违约责任,如:没有按期交房、没有提供符合承租人要求的房屋配套设施等。

四、合同相对性问题

由于租赁关系建立在房屋买卖关系之前,购得有租赁关系的房屋后,若没有和承租人提前协商退租,购房人须延续承租人的租赁关系,在后期租赁合同的履行中如果发生争议,必然会出现前房东与现房东之间责任分担问题,若不能及时解决,会导致承租人拒不交付租金或到期不退房的情况。在日常生活中也会发生租赁到期租户不搬离的现象,购房人依据原租赁合同主张收房时,对方会以合同相对性原则进行抗辩,即,现房东不是合同签订方,且购房时也没有书面告知合同权利义务的转让和转移,不能据此对抗善第三人。因此,在购买有租赁关系的房屋时,最好是取得承租人的书面确认函。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第二百二十九条

租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

第二百三十条 

优先购买权 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十条

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外: (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的; (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

第二十四条

具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的。


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