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快去检查!你的厂房租赁合同有效吗?

作者:上海郧华    来源:未知    发布时间:2019-12-17 14:29:22 

快去检查!你的厂房租赁合同有效吗?

企业经营,首先要有经营场所,在发展过程中,几乎所有企业都经历过租赁厂房的阶段。

但是你有想过,你租下厂房开开心心创着业,却可能存在着各种各样的法律风险吗?

大摩今天特别整理了厂房租赁实务操作中常见的“坑”,以便企业做好提前预防措施:

01

未办理产权证的厂房

可以租赁吗?

例子:

如果我们公司因业务需要,需要租赁A厂房,A厂房因当地政策原因暂未办理产权证,若出租人一直未拿到产权证,与出租方签订的《厂房租赁合同》还有效吗?

我们一起来分析:

1、如果出租人同时是厂房的所有权人,当出租人未取得厂房所有权证明而订立的租赁合同仍然有效,除非按照法律规定不允许出租的除外。

2、如果厂房是法律禁止出租的,那么租赁合同无效。常见禁止出租的房屋一般包括:违法建筑的房屋,不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋,违反规定改变房屋使用性质的房屋。

由此可见,我们在租赁厂房时,最好要求对方提供产权证明备案,必要时可以要求对方提供房产登中心的查询结果。

02

租赁未取得产权证明的厂房

有何风险?

租赁未取得产权证明的厂房,存在如下法律风险:面临随时解除被要求撤离、租赁的厂房无法作为注册地址、影响公司经营等。

因此,法律顾问建议:

公司增加合同条款约定或签补充协议,约定出租方提供履约保证金,如果出现导致无法继续租赁、无法作为注册地址等情形时,出租方要赔偿公司的损失并从履约保证金中扣除,或者另行约定违约金。

03

未经消防验收合格的厂房租赁合同

会一律无效吗?

对于出租未经消防验收的厂房,租赁合同是否有效应根据不同情况分别对待:

1、根据《中华人民共和国消防法》第十条规定,“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。”因此,如果未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。

根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条,大型的人员密集场所等属于按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程,必须经过公安消防机构验收,未经验收或验收不合格而出租,应当认定租赁合同无效。

2、租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的,合同不因此无效。

3、租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但如果房屋经消防安全验收合格,那么合同不会被认定无效。

综上,法律顾问建议:

公司在租赁厂房时,尤其是大型的或者用作特殊用途的厂房,应审慎考虑消防,注意约定消防由出租人负责,并且明确约定相应的违约责任,避免因租赁目的不能实现而造成的损失。

04

厂房租赁前企业应核查哪些事项?

1、核实是否有土地证、房产证(即不动产权证)、建设工程规划许可证、主管部门的批文(针对临时建筑),以此来核实出租方是否为真正的厂房权利人、厂房的实际面积与承租面积是否一致,不动产用途与承租用途是否一致等等。

2、核实是否有抵押或被查封。如有抵押,则依据《物权法》的规定,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。即将来抵押权人实现权利时(折价、拍卖、变卖等导致权利人变更),会面临被要求搬厂或者涨租等风险。

3、若是无权属证书或在建工程的,务必审查是否已经取得建设工程规划许可证等必要证件,否则所涉的租赁物,可能由于未取得建设工程规划许可证,导致合同部分无效,合同也无法继续履行,从而造成不少的损失。

05

出租方违约

我们公司该怎么办?

1、预防措施:

在签订合同前,双方应事先沟通合同违约责任、保证金以及交付方式等条款,对于承租人而言,要明确约定出租人无法按时交付的违约责任(比如逾期一天按XX标准支付违约金)、交付不合格租赁物的违约责任、最终无法交付的违约责任等;合同解除或者无效时的赔偿损失等。

2、发生纠纷时的处理:

(1)及时止损

在合同相对方即出租方违约(如未能按时交付租赁物、无故要求公司撤离)情形时,应立即发函或者会议与出租方沟通和保留异议证据,并做好准备另一个厂房的备用方案,避免损失进一步扩大。

(2)及时向对方主张违约责任

发现对方违约后,应及时采取发督促函、录音、签订书面协议等方式收集证据。与涉案有关的发票等支付凭证均要保管好,包括但不限于装修的票据、搬迁的票据、生产停滞的证明、临时租赁的费用票据等,这些凭证是主张对方承担违约责任及赔偿损失的主要依据。

企业在经营过程中,会面对的法律风险数不胜数,不妨与法律顾问一起,解决防范法律风险,让企业发展更加安全无忧。


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