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厂房租赁一定要注意的事项 小技巧get起来!

作者:上海郧华    来源:未知    发布时间:2019-12-04 17:17:19 

俗话说,“良好的开头是成功的一半。”万事开头难,开始阶段也往往是最容易打退堂鼓的时候。无论是创业还是搬迁,办公场地的选址都可谓是举足轻重。厂房租赁是太过平常的事,但切不可以为租厂房就是随便租个房子,因为,你掉以轻心的时候指不定就掉坑里了,严重的可能会给企业、创业带来很多麻烦,甚至是失败。而如果选址得当,也就为企业的良好发展开了一个好头。【厂房租赁考察信息要点】

现场考察租赁厂房时至少要考虑一下几点:

1、厂房是否属于合法建筑;2、厂房的用途是否符合你租赁的目的;3、厂房的土地使用年限;4、出租人是否有权出租;5、厂房是否经过了消防验收;6、厂房是否设置了抵押或者被查封。

此外,还要了解这些更深层更细致的内容——

基本情况

厂址占地面积:分别列出生产区、仓库区、废料场及生活区占地;全厂总建筑面积;

全厂总建筑体积;

历史废料年排出总量(大约);

电力容量及第二(设备)电源用电量及电压等;

生产、消防及生活用水量;

生产污水排水量;

煤气、氧气、乙炔等需用量;

是否需注册使用

工业园的税收优惠条件

电费

水费

物业管理费

全厂总平面布置草图包括各车间组成、外形、面积及厂内外运输方式。厂房平面图纸、布局图、配电系统图纸、暖通系统图纸租赁应缴纳的印花税、登记费、律师见证费及其他有关的税费承担。

1.租赁费用

租赁保证金:

是否需低压保证金或用企业营业执照即可?

租金:

按面积计算费用,计算方式

物业管理费:

供电增容费其他基建配套费用等:

维修保证金:

2.租赁费用支付

支付方式:

支付日期:

滞纳金:

滞纳金计算方式,滞纳金上限?

3.维修保养方面

基建维修保养费用:

厂房区域内部道路维修保养费用?厂房防雨、防潮、防霉维修保养费用?

厂区内绿化保养费用?

厂区内供电、通讯、污水处理、供气管道维护、维修费用?

4.安全防护责任

非我司原因导致的火灾保险?

厂区安保费用?

其他相关的强制保险?

保险责任

5.广告

能否在厂区外围安排备案广告?

能否在园区房体设置广告?

6.物业管理

水、电、气、道路、绿化等基础设施保证

污水处理、垃圾处理服务

7.装修

装修时间是否计算为租期

装修方案审批是否需经过出租方

装修添置物品是否可计算为租金(重点关注空调及线路改造部分)8.转租

转租约定事项:

转租用途、费用、租金商定、纠纷处理

9.退租合同解除

退租条件:

合同解除条件:

10.通知内容

告知义务?

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【签订合同注意事项】

签订厂房租赁合同时,建议根据实际情况对租赁用途、租赁期限、免租期装修期、转租、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚,以降低合同履行风险和保证合同顺利履行,并尽可能保障承租方的合法、合理利益。

如果有以下8种情况的房屋是不准出租:

①凡新建住宅,在未经国家有关部门综合验收和未取得出售或租赁许可证的房屋不准出租。产权证是房屋权属唯一的证件,不具备“房屋所有权证”的房屋不准出租。

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【租赁小提示】

第一,选址选址可根据自己的行业,规模和客户位置进行综合评估。噪音大,有污染的,就尽可能选到偏一点的地方,因为如果是有人投诉,你就有要准备好被相关部门来查,反正钱是少不了的。当然想电子,纺织,人多的行业,就要选在人多热闹的地方。这样不但招工方便,而且不会容易流失员工。规模大的,一定要交通方便,厂门要宽大一点,这样出货什么就好些。客户如果都在附近,可把厂选在中间,如果都是外地客户,就最好选择物流园附近。

第二,找厂房最好不要自己亲自去找,因为找厂房很累,而且要花很多时间。没必要把时间花在这上面。可以找几家中介同时找,厂房出租中介是不要收费的,告诉他们要求就好了,他们有合适的就跟他们去看。这样可以节约你很多宝贵的时间。并且有中介,你可以问到很多你不知道的一些行业内幕,当然这就看你的技巧了。其次价格方面,有中间人协调,遇到合意的厂房,也不用担心会贵,或者时跟房东谈不来,把价格谈崩。当然对中介方也要诚信,因为他们确实要做很多。

第三,如果生产有很多废料,要卖钱的。你就一定要注意了,在选址之前一定要问清,当地的工业废料是不是由专人收走,很多地方当地的黑社会强买强卖,他们的价格比市场价通常低很多,这种生意是只赚不赔的。所以生产有很多废料的,一定要选择可以自行处理的地方。

第四,办工厂一般要办营业执照,即使刚开始不办,等业务稳定后也要补办。那么,在签合同前一定要确定可不可以办得租赁合同,因为办营业执照要的。有些厂房因为是分租出来的,是办不到的。不然,到时候等你全好了要办营业执照时办不到,你就得搬厂了,损失多大啊。还有要消防批文。一定要写在合同上。其次你需要多大容量的电,一定要看工厂的变压器够不够。还有就是工业区一个礼拜停几天电。

第五,初次创业的,当然最好可选一些带有装修厂房,这样可以节省一笔厂房装修的费用。

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【租赁谈判小技巧】

选到了中意的厂房,谈判也是很重要的,不妨在谈判时多注意以下几方面。

1、在谈判中,缴付房租的方式也是一个很重要的方面通常情况下,缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些业主除了要支付固定的月租金外,还要根据你的经营状况分享一定的利润。如果业主提到这一点,而你也愿意,双方要把它作为重点来谈判。因为这其中有许多不确定的因素,处理不当,会引起争议。付款的方式可以按月结算,这样能及时结算,以免拖久了增加计算难度,而且双方都会满意。有的厂房定下的是一年或两年的租金,如果你要续租,往往要按一定的比率逐年递增。这种情况下最理想的付款方式是 每半年或一年付款一次。如果你有了新的厂房或想停租时,就不会损失保证金。还有的厂房是长期租的,一租就是十年二十年。对于这种厂房,你要看清楚了,不仅 要调查好政府规划与政策,还要预计这个厂房以后的发展潜力。如果你有足够的资金,同时也看好,你可以一次性将房租付清。

2、租金价位谈判

租金是最敏感而又最现实的内容。说它敏感,是因为它和钱挂钩,租金太高会让你负担不起,一分钱一分货,太低又找不到好店面。说它现实,是因为这是我们不得不面对的问题。在与业主侃价前,你自己心里首先要有一个谱,也就是先自定一个能够接受的最高价,这个价位必须是:你觉得自己有实力负担得起;在这个价位下,估计有钱可赚;向附近类似的门面/厂房打探一下,价位是否基本一致。在和业主谈判时,根据你设定的最高房租,比较业主绐出的房租,权衡后进行讨价还价,这样才可以得到合理的价位。

3、业主背景调查

建议先从侧面打听到真正的业主(即产权所有者),对其背景情况基本了解,觉得可靠后再和他谈判。一般最好直接与真正的业主谈,如果真正业主表示已将承包权出租,不愿再插手时,那你再和现在的业主谈判也不迟。还有一点很重要,你一旦谈判成功,要注意让业主把以前的租赁人姓名改成你的姓名。

4、厂房情况调查

在租赁前对厂房现有情况应该了解清楚,如装修状况、设备状况等,然后通过谈判,若能要求业主在出租前对厂房进行基本的整修,拆除原有已经报废无法使用的设备,对厂房的房顶、地板、墙壁尽量作一些维修,添置水电设施等,也是极好的。

当然,如果你能说服业主免付押金,这个包袱也是完全有可能卸掉的,对于资金紧张的创业者来说更是珍贵。


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